Introduction Introduction Chapter 5 Chapitre 5
Chapter 1 Chapitre 1 Chapter 6 Chapitre 6
Chapter 2 Chapitre 2 Notes for Indicators Notes
Chapter 3 Chapitre 3 Notes for boxes Sources des encadrés
Chapter 4 Chapitre 4 Indicators Indicateurs
Chapitre 3 Printer Friendly imprimer cette page
Chapter 1 Repenser la politique de lutte contre la pauvreté urbaine

Fourvoiements et nouvelles orientations

Fermer les portes aux masses : une stratégie perdante

Des logements pour les pauvres

Bond quantique : un nouveau scénario en matière de logement

La réglementation des marchés fonciers urbains : mission impossible ?

Plaidoyer, votes, action, initiative

Et une dose de réalisme

Prévoir pour gouverner

La réglementation des marchés fonciers urbains : mission impossible ?

Les terres ne manquent pas. Le problème tient aux marchés fonciers dysfonctionnels, à la réglementation malavisée et à l’absence de politiques de gestion dynamiques.(20)

Les principales difficultés de nature technique présentées par la fourniture de terres aux citadins pauvres sont liées à : a) la localisation et l’acquisition de suffisamment de terrains à bâtir; b) l’élaboration de moyens de financement durables du transfert de la propriété aux pauvres; c) la réglementation des marchés fonciers existants.

L’un des grands obstacles présumés à l’adoption de politiques de logement plus efficaces pour les pauvres serait une pénurie de terres. La nécessité de protéger les écosystèmes et les terres agricoles d’une expansion urbaine sauvage est incontestablement légitime. Toutefois, la plupart des villes possèdent encore des terrains constructibles bien situés, mais aux mains d’entités privées ou d’organismes d’État qui ne s’intéressent pas à l’orientation sociale de l’utilisation des terres. La véritable pénurie n’est pas celle de terres, mais de terrains viabilisés à des prix abordables.

Il est plus facile de satisfaire les besoins de terre des pauvres en présence de marchés fonciers et de marchés du logement bien réglementés. L’existence de marchés efficaces met davantage de terres à la disposition des pauvres et favorise par ailleurs la croissance économique.

L’absence de réglementation judicieuse contribue en fait à la pauvreté : les habitants des établissements informels paient davantage, à superficie égale, pour la terre et les services que les résidents des quartiers plus fortunés(21). La non-réglementation des marchés est également source de difficultés pour la perception de l’impôt foncier et entrave les efforts des pouvoirs publics visant à réduire la spéculation foncière et à accroître l’allocation des ressources en faveur d’une orientation sociale de l’emploi des terres (voir encadré 16).

16

Des terres pour les pauvres face à une croissance urbaine rapide(1)

Le problème n’est pas tant la pénurie de terres ou le nombre de citadins pauvres, mais bien plutôt l’accès limité de ceux-ci aux terrains viabilisés et au logement résultant des distorsions des marchés fonciers.

La viabilisation dans les zones déjà colonisées coûte plus cher que la fourniture de terrains viabilisés sur des sites non occupés. Néanmoins, les pouvoirs publics invoquant un manque de fonds, semblent trouver les investissements de montant inférieur dans des programmes d’équipement à postériori plus attrayants que la mise en œuvre de politiques actives bien planifiées. On pourrait faire beaucoup pour améliorer la situation, par exemple en adoptant des mesures législatives spéciales pour la fourniture de terrains adéquatement viabilisés aux groupes à faible revenu. Les villes pourraient financer le développement urbain par le prélèvement d’impôts sur les gains en valeur des terres résultant soit des investissements publics dans l’infrastructure ou les services urbains locaux, soit de la reclassification des terres pour en faire un emploi plus rentable, par exemple de la catégorie rurale à la catégorie urbaine ou de l’usage résidentiel à l’usage commercial.

Les citadins pauvres, généralement traités comme ayant un rôle passif dans la production et la consommation de terre, sont néanmoins en mesure de payer, malgré la faiblesse et l’instabilité de leurs revenus. En fait, ils paient déjà très cher les logements qu’ils trouvent sur le marché parallèle. Leur capacité de payer pourrait être mieux mobilisée au moyen d’une réglementation formelle et de la fourniture de parcelles de terre.

La rareté des ressources foncières ou financières n’est donc pas le seul obstacle à la mise en œuvre de politiques durables. Il faut, en un certain sens, protéger les pauvres des pratiques d’exploitation des promoteurs qui tirent des avantages des services fournis par les communautés locales ou par le secteur public. La volonté politique ainsi que des capacités techniques et de gestion sont nécessaires pour repérer, capter et investir judicieusement les ressources disponibles, y compris celles des pauvres eux-mêmes, en vue d’un développement urbain plus équitable.


Le financement de logements à orientation sociale a toujours été difficile, mais on ne manque pas de propositions novatrices, dès lors que l’on a surmonté l’obstacle du parti pris anti-urbain. Avec des marchés fonciers régularisés, il serait possible de réunir le soutien des administrations locales, des ONG et des organismes de financement internationaux en faveur d’une approche plus volontariste.

Les organisations internationales et multilatérales peuvent faire une différence. Les nouveaux règlements du système des Nations Unies, promulgués en août 2006 par le Secrétaire général, permettront à l’Organisation de remédier à cette carence structurelle et d’apporter un soutien plus efficace au financement du logement à un coût abordable. Ce soutien comprendra des systèmes de financement hypothécaires favorables aux pauvres, actuellement à l’essai sur le terrain, en tant que solution aux politiques traditionnelles de logement social(22). Il s’agira d’accorder une attention toute particulière aux questions d’inégalité des sexes et à l’exclusion des femmes des voies de crédit officielles. L’accès au microfinancement s’est avéré favorable à l’autonomisation des femmes et il contribue à réduire la pauvreté urbaine.


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